Vuoi cambiare il tuo garage in negozio? O il piccolo laboratorio di tuo nonno in un bel loft “industrial style”?

Scopri i Segreti del Cambio di Destinazione d'Uso: Costi, Procedure e Consigli Utili.

Il tema del cambio di destinazione d'uso degli immobili solleva una serie di questioni rilevanti, dalle autorizzazioni necessarie ai costi e ai tempi coinvolti. Se ti trovi a leggere questo articolo, è probabile che tu stia considerando un cambio di destinazione d'uso sia dal punto di vista urbanistico che catastale. In questa guida, esploreremo i permessi richiesti, i costi associati e soprattutto le circostanze in cui è permesso effettuare tale cambiamento.

Prima di entrare nel dettaglio, è fondamentale chiarire una distinzione importante: quella tra catasto e urbanistica. Spesso si tende a pensare di dover inizialmente modificare la destinazione al catasto, senza rendersi conto che la procedura inizia piuttosto con l'ufficio urbanistica del Comune, attraverso la richiesta di un permesso. Solo successivamente verranno apportati gli aggiornamenti al catasto. È dunque la pratica urbanistica comunale (tramite SCIA o PDC) che determina la fattibilità del cambio d'uso, mentre il catasto interviene principalmente per fini fiscali, stabilendo le tasse da versare, le quali variano significativamente in base alla tipologia e al contesto.

Andando più nello specifico, vedremo quanti e quali tipi di destinazioni d'uso sono possibili, se sia sempre permesso effettuare il cambio, quali procedure edilizie sono necessarie (SCIA, CILA o Permesso di costruire), se gli oneri di urbanizzazione siano sempre dovuti, i tempi e l'iter da seguire, e infine i costi associati a tale cambiamento.

Cominciamo col definire le categorie di destinazioni d'uso previste dalla normativa. La destinazione d'uso di un immobile indica le sue finalità d'utilizzo e la normativa ne distingue cinque categorie principali. È importante non confondere queste categorie con quelle catastali, sebbene siano strettamente correlate.

• Residenziale: comprende abitazioni di ogni tipo, inclusi utilizzi misti come abitazione-studio professionale o abitazione-affittacamere, a condizione che la superficie abitativa prevalga.

• Turistico-ricettiva: include alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi e simili, così come altre attività ricettive come ostelli.

• Produttiva e direzionale: riguarda industrie, laboratori artigiani, magazzini, uffici, e qualsiasi attività finalizzata alla produzione o trasformazione di beni o servizi.

• Commerciale: coinvolge attività commerciali all'ingrosso e al dettaglio, dai negozi di vicinato alla grande distribuzione, nonché ristoranti, bar e simili.

• Agricola e funzioni connesse: comprende attività agricole, allevamenti, e tutte le attività connesse alla produzione agraria.

Nel caso di un'unità soggetta a diverse destinazioni d'uso, prevale quella con la maggiore superficie utile. Ad esempio, se l'unità è utilizzata per scopi produttivi al 51% e commerciali al 49%, sarà considerata un'unità produttiva.

- MN Arch - Cambio d'uso: Garage > Loft abitabile (Ascoli P.)

Cambio di destinazione d'uso rilevante

Un concetto cruciale da comprendere è quello di "cambio di destinazione d'uso rilevante". Si tratta di un cambio che comporta una variazione della categoria funzionale dell'immobile, come descritto sopra. Se il cambio avviene all'interno della stessa categoria, non è considerato rilevante. Ad esempio, il passaggio da una residenza a un affittacamere all'interno della categoria residenziale non è considerato un cambio rilevante, mentre trasformare un locale industriale in un centro direzionale lo è.

In sintesi, il processo di cambio di destinazione d'uso degli immobili è un'operazione che richiede una serie di autorizzazioni, la comprensione delle categorie di destinazioni d'uso, e una valutazione dei costi e dei tempi coinvolti. È importante affrontare questo processo con la dovuta attenzione e informazione, soprattutto considerando le normative e le procedure specifiche del Comune in questione.

Ma allora… quando è possibile cambiare la destinazione d'uso?

Ebbene, il cambio è spesso ammesso, anche più facilmente che in passato...…a meno che… ci siano queste eccezioni:

La prima eccezione riguarda la conformità dell'immobile alle normative vigenti. Con l’entrata in vigore del Decreto “Salva Casa” 2024, è oggi possibile cambiare la destinazione d’uso anche in presenza di alcune difformità edilizie minori, purché non si tratti di immobili destinati ad uso residenziale o sanitario nei quali sia richiesta l’agibilità: in questi casi, la tolleranza non si applica .Per molte destinazioni non residenziali, infatti, non è più strettamente necessario che l'immobile rispetti tutti i parametri igienico-sanitari come superfici minime o altezze interne: basterà che il tecnico asseveri l’idoneità igienico-sanitaria degli ambienti per l’uso richiesto. Questo apre la possibilità a trasformazioni prima impensabili, anche in locali “imperfetti” sotto il profilo dimensionale o illuminotecnico.

A mio modesto parere questa è l’eccezione più importante, poiché al di là del rispetto delle leggi (fondamento di una società civile) il rispetto di questi requisiti influiscono in maniera diretta sulla reale salubrità dei locali e la generale qualità della vita passatavi all’interno.

La seconda eccezione riguarda le disposizioni urbanistiche comunali. Con la nuova normativa del “Salva Casa” è stato chiarito che il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali compatibili (es. da laboratorio a ufficio, da negozio a bar, ecc.) è generalmente ammesso, anche se il Piano Regolatore non lo prevede esplicitamente. Resta necessario verificare l’eventuale presenza di vincoli storici, ambientali o paesaggistici, ma le amministrazioni comunali non potranno più opporsi in maniera arbitraria, salvo che il PRG o altri strumenti urbanistici contengano vincoli espliciti e motivati.

Infine, la terza eccezione si riferisce ai regolamenti condominiali che possono vietare il cambio di destinazione d'uso. Tale divieto è valido solo se il regolamento è stato approvato all'unanimità dai condomini all'atto dell'acquisto dell'immobile dalla ditta costruttrice. Se il regolamento è stato adottato con altre maggioranze (assoluta, relativa, qualificata), non possono essere imposte restrizioni sull'uso dei singoli locali.

È fondamentale considerare che le deroghe e le variazioni a tali norme possono essere stabilite dai regolamenti comunali, il che significa che le disposizioni potrebbero variare da una città all'altra. Ad esempio, ciò che è ammissibile a Pesaro potrebbe non esserlo a Milano, Bologna o Catania. Pertanto, è consigliabile consultare un professionista locale o l'ufficio comunale competente per valutare le specifiche regole applicabili al caso in questione.

In conclusione, la possibilità di cambiare la destinazione d'uso degli immobili è soggetta a una serie di eccezioni da considerare attentamente, affinché l'operazione avvenga nel rispetto delle normative e delle disposizioni specifiche del contesto comunale e condominiale.

- MN Arch - Cambio d'uso: Garage > Camera Letto (in corso d'opera a P.S.Elpidio)

OK! PERFETTO! Ora so che posso fare il cambio di destinazione… Ma quale pratica edilizia è necessaria? SCIA, Permesso di Costruire? O cos’altro?

Per procedere, è necessario aprire una parentesi per classificare gli interventi edilizi in diverse categorie, ciascuna con le proprie implicazioni e limiti. Queste categorie includono: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Ad esempio, la sostituzione delle piastrelle del bagno rientra nella manutenzione ordinaria, mentre l'apertura di una porta in un muro portante è considerata manutenzione straordinaria. Il Piano Regolatore Generale (PRG) delinea il livello massimo di intervento consentito su un determinato immobile.

Prendiamo ad esempio un edificio nel centro storico: se il PRG stabilisce che la manutenzione straordinaria è l'intervento massimo consentito, non sarà possibile demolire e ricostruire l'edificio o cambiare la destinazione d'uso. Tuttavia, se il PRG consente una ristrutturazione edilizia o interventi superiori, sarà possibile effettuare il cambio di destinazione d'uso. Ogni categoria di intervento richiede una pratica specifica da presentare al Comune.

Per quanto riguarda la pratica edilizia necessaria, il Decreto “Salva Casa” ha introdotto un’importante semplificazione: il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali omogenee o compatibili (residenziale, commerciale, direzionale, artigianale, turistico-ricettiva) è ora considerato intervento di ristrutturazione leggera e può essere effettuato tramite SCIA, anche in assenza di opere.Il Permesso di Costruire resta necessario solo in caso di trasformazioni più impattanti o modifiche della volumetria.Questo snellimento riduce tempi e costi, rendendo l’operazione più accessibile anche per piccoli immobili o attività locali.

È importante notare che il cambio di destinazione d'uso comporta una modifica anche dal punto di vista catastale, con conseguente aggiornamento della rendita e della categoria catastale, e quindi il pagamento di diverse tasse come l'IMU e la TARI.

Per quanto riguarda i tempi e l'iter da seguire, la prima fase coinvolge il contatto con un professionista che si occuperà di ottenere i documenti relativi all'immobile presso gli archivi comunali. Questo processo può richiedere settimane, principalmente per il reperimento dei documenti presso l'archivio comunale, che varia da Comune a Comune. Successivamente, il professionista verificherà la regolarità urbanistica, igienico-sanitaria e degli impianti, e compilerà la pratica edilizia. Complessivamente, il processo può richiedere alcuni mesi.

In conclusione, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, se il cambio di destinazione comporta modifiche che incidono sulle condizioni di sicurezza o salubrità, sarà necessario depositare il Certificato di Agibilità, allegando le dichiarazioni degli impiantisti che dichiarano la conformità delle installazioni alle normative in vigore.

- MN Arch - Cambio d'uso: Garage > Camera Letto (in corso d'opera a P.S.Elpidio)

Bene, credo che sia tutto chiaro…ma… in soldoni: quali sono i costi associati al cambio di destinazione d'uso?

Beh…la valutazione dei costi è complessa e dipende da molteplici fattori, che si devono valutare caso per caso e non si possono qui quantificare.

Tuttavia, possiamo delineare diverse voci di spesa:

Interventi edili: Spesso, per adeguare l'immobile ai requisiti normativi relativi al cambio d'uso, sono necessari interventi edili. Questi potrebbero includere l'adeguamento degli impianti, la creazione o l'ampliamento di vani, e altre opere simili.

Onorari dei professionisti: I costi professionali possono variare a seconda delle necessità, sono diretta conseguenza su quello che è lo stato di fatto dell’immobile e come deve diventare per essere conforme alla normativa relativa al suo uso finale. Potrebbero includere la preparazione delle pratiche urbanistiche e catastali, nonché eventuali consulenze energetiche e impiantistiche; potrebbe essere necessarie anche la direzione lavori e il coordinamento della sicurezza sul cantiere nel caso sia un cambio di destinazione che include opere e lavorazioni all’immobile e/o ai suoi impianti.

Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria: questi non sono più automaticamente dovuti in ogni caso. Il Decreto “Salva Casa” prevede che, per i cambi di destinazione d’uso tra categorie compatibili che non comportano aumento del carico urbanistico (es. più persone, più auto, più impatto), gli oneri possano essere ridotti o addirittura esclusi. Anche la monetizzazione dei parcheggi, spesso richiesta in passato, può non essere più necessaria se l’intervento non cambia le esigenze di sosta dell’immobile. Naturalmente ogni Comune ha margini di autonomia, ma il principio nazionale ora è quello della semplificazione e del minor aggravio per i cittadini. In alcuni casi, potrebbe addirittura verificarsi una diminuzione del carico urbanistico, comportando un cambio di destinazione d'uso "gratuito".

Anche se non ti ho dato cifre ti faccio notare che la maggior parte dei costi è legata ai lavori edili e impiantistici. Quindi, se il cambio di destinazione d'uso non richiede interventi importanti di cantiere, è possibile risparmiare una notevole somma di denaro.

È inoltre possibile detrarre alcuni costi, come quelli relativi ai lavori edili ed impiantistici, tramite i bonus dell'Agenzia delle Entrate ancora in vigore. Per ulteriori informazioni su quali costi possono essere detraibili, ti invito a consultare le risorse dell'Agenzia delle Entrate.

- MN Arch - Cambio d'uso: Garage > Loft abitabile (Ascoli P.)

Ricorda, il cambio di destinazione d'uso offre l'opportunità di dare nuova vita al tuo immobile e creare spazi che rispecchino le tue esigenze e aspirazioni.

Che si tratti di trasformare un magazzino in un negozio o una residenza in un'affittacamere, il cambiamento può portare a risultati davvero sorprendenti.

Non vedo l'ora di vedere cosa realizzerai con il tuo progetto!

Fammi sapere!A presto!

13/07/2025 Arch. Matteo Nasini